Des dangers de l’auto rénovation…

Cass. com. 3 mars 2010 n°09-11282

Un classique dans l’immobilier : une personne acquiert un immeuble et le rénove. Elle acquiert des matériaux, réalise les travaux et revend l’immeuble. Elle prend soin – elle est un particulier face à un autre particulier – d’insérer dans la vente une clause de non garantie des vices cachés.

L’acquéreur constate ensuite des « désordres », un mot formidable, que celui, très policé, de « désordres » dans le jargon du droit de la construction, et agit en garantie des vices cachés, pas sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, mais sur l’article 1792 du Code civil.

En principe, pourtant, le contrat liant le vendeur à l’acquéreur est bien une vente, laquelle contient un mécanisme légal de garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641 et suivant) auquel il est permis de déroger dans des conditions très particulières : vendeur professionnel ne peut pas éluder ou limiter sa responsabilité ou sa garantie face à un acquéreur consommateur (C. consom., art. L. 132-1 et C. civ., art. 1643), mais un vendeur particulier face à un acquéreur particulier le peut.

L’acquéreur, cependant, ne voit pas en son vendeur un vendeur, mais un constructeur, un « auto constructeur », et c’est au titre des travaux réalisés par le vendeur constructeur que la garantie est demandée, ce qui justifiait le recours au régime des articles 1792 et suivants du Code civil instaurant la garantie des constructeurs.

On l’aura compris, le problème c’est alors que l’article 1792-5 du Code civil dispose que « Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite » : la clause limitative de garantie stipulée par un constructeur, au titre de la garantie qu’il doit.

Le défaut de l’argument repose sur le texte de l’article 1792 du Code civil qui dispose que « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination », bref qui crée un régime de garantie légale mais d’origine contractuelle, c’est-à-dire prenant appui sur un contrat d’entreprise, un contrat de construction, entre un constructeur et un maître d’ouvrage.     

Qu’à cela ne tienne pour la Cour de cassation dans cet arrêt du 3 mars 2010 (destiné à la publication au bulletin) pour rejeter le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel qui avant condamné notre « auto constructeur » à réparer les dommages : « qu’ayant relevé que l’importance des travaux de rénovation réalisés par M. X... les assimilait à des travaux de construction d’un ouvrage, que l’action de Mme Z... était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X... et Mme Y..., qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, a légalement justifié sa décision ».

Si on lit bien, donc, la Cour se livre à une analyse économique de l’opération, qui n’est pas sans rappeler celle qu’elle faisait autrefois pour séparer le contrat d’entreprise avec fourniture de matières et la vente d’une chose à fabriquer (explications : j’achète une voiture rouge à pois bleu blindée ; est-ce une vente ou est-ce un contrat d’entreprise, on peut raisonner sur l’importance de la matière et du travail fournis, la valeur de la matière l’emporte  sur la veleur travail, c’est une vente, si c’est le travail qui l'emporte, c’est un contrat d’entreprise, ou sur le critère de la spécificité du travail demandé, adopté en 1985 : « prêt-à-porter », c’est de la vente, ou « sur mesure », c’est un contrat d’entreprise).

Ce critère économique la conduit à apprécier la valeur des travaux réalisés (par rapport à quoi, au montant de la vente ou in abstracto ?) dont l’importance est telle qu’ils s’assimile à des travaux au sens de l’article 1792 du Code civil, avec le régime de responsabilité qui en résulte…et l’ordre public anti clause de non garantie qui l’accompagne.

Peu orthodoxe, mais habile, dans une logique qui s’inscrit dans une politique judiciaire de combat des clauses de non garantie qui vient de loin. D’ailleurs les faits de l’espèce justifient cette décision : le « vendeur » avait procédé à une rénovation sans tenir aucun compte d’aucune prescription professionnelle, changeant des poutres, des escaliers, des lucarnes, des portes dans des conditions dangereuses, etc., le tout relevant du bricolage à grande échelle (dixit la Cour d’appel) peu importe alors qu’une attaque de thermite ait contribué aux désordres, c’est bien l’amateurisme de la construction qui était en jeu et le moyen utilisé, le régime de responsabilité contractuelle en principe, de l’article 1792 du Code civil apparaît comme une opportunité efficace, qui à le détourner de sa nature première.

D. Mainguy

L’arrêt :

Cass. com. 3 mars 2010 n°09-11282

 LA COUR (…) : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 30 septembre 2008), que, par un acte du 10 août 1999, M. X... et Mme Y... ont vendu une villa rénovée à Mme Z... ; que des désordres étant apparus, une expertise a été ordonnée ; qu’après dépôt du rapport, Mme Z... a assigné M. X... et Mme Y... en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l’arrêt de les condamner à payer à Mme Z... la somme de 48 489,38 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur non professionnel d’un immeuble qu’il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés, quand

même il devrait cette garantie sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; qu’en décidant dès lors que les consorts X...-Y..., vendeurs non professionnels de l’immeuble qu’ils avaient rénové, ne pouvaient invoquer la clause de non garantie dans la mesure où l’acheteur avait fondé son action sur la garantie légale des constructeurs, garantie qui n’est pourtant qu’une garantie des vices cachés et qu’il n’était pas contesté que le contrat liant les parties était une vente, la cour d’appel a violé les articles 1643, 1792, 1792-1 2° et 1792-5 du code civil ;

2°/ que l’absence d’entretien régulier de l’immeuble par l’acquéreur constitue une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour l’entrepreneur ; que dans leurs conclusions, les consorts Y... et X... faisaient valoir que les désordres pour lesquels il était demandé réparation avaient pour origine de graves attaques de termites qui avaient été permises par l’absence d’entretien de sa maison par Mme Z... depuis son acquisition ; que la cour d’appel a expressément constaté que les désordres allégués étaient dus, au moins pour partie, à la présence d’insectes xylophages ; qu’en affirmant cependant que la présence de ces insectes ne peut être considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs sans rechercher si Mme Z... avait procédé à un traitement régulier de son immeuble pour le protéger contre les dégâts causés par ces insectes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’importance des travaux de rénovation réalisés par M. X... les assimilait à des travaux de construction d’un ouvrage, que l’action de Mme Z... était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X... et Mme Y..., qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... aux dépens ;